親族間で家や土地の取引を行う時、どんな注意点が有るんだろう？
兄弟や親族での不動産取引って、人間関係を壊したくないからこそ慎重に進めなくてはいけません。
なので難しく考えがちですが、親族間での不動産取引のポイントは実はカンタンです。
[char no=”1″ char=”まい”]こんにちは！最近妹が就職で一人暮らしを始めて心配な、編集部員「浅野」です！
今回の記事では、親族間での不動産取引の流れや知っておきたいポイントについて、わかりやすくまとめました。[/char]
複雑な用語をつかわず、数分読むだけでわかるようにまとめました。
それではご案内いたします！
目次
親族間で不動産を売買する一般的な手順
まず親族間での不動産取引は、何をどうやって進めたら良いのか知る事が大事。
親族間の不動産売買の手順は、次のように現金支払いと住宅ローンによる支払いで異なります。
- 現金で売買する場合
- ・登記簿謄本を取得し不動産の所有者、所有区分、抵当権の有無などを確認する
- ・親族間の不動産売買を法定相続人全員に通知し了解を得る
- ・相場に沿った売買の価格で取引する
- ・資金の調達、送金等の記録、金銭の流れを明らかにする
- ・売買契約後に決済し物件の引渡しを受け、不動産を所有権移転登記します
- ・税務申告を行う
現金でやり取りする場合は、不動産業者を通す必要はありませんが、税務署に「みなし贈与」と判定を受けないよう、不動産の売却価格の設定を相場に沿って設定することが肝要です。
- 住宅ローンで売買する場合
- ・登記簿謄本を取得し不動産の所有者、所有区分、抵当権の有無などを確認する
- ・親族間の売買を法定相続人全員に通知し了解を得る
- ・不動産の査定を業者に依頼し相場に沿った売買価格を決定する
- ・価格・手数料・融資時期などを検討し融資の準備を進める
- ・準備が整い次第、不動産業者による住宅ローンの予備審査と書類作成する
- ・住宅ローン申込み、不動産売買契約書等、必要書類を作成する
- ・売買契約後に決済し物件の引渡しを受け、不動産を所有権移転登記します
- ・税務申告をする
親族間の不動産売買では住宅ローンが通り辛く、最悪のケースで融資を受けられない場合があります。
前もって充分な計画、業者やプロの第三者の協力が必要です。
[char no=”1″ char=”まい”]不動産売買の手順は複雑です。
親族間とはいえ、大きなお金を支払う契約手続きなので、手続きには十分注意し慎重に進めましょう。[/char]
後々親族間でトラブルにならない為には、適正な相場価格を知る事も大事。
下記の老舗不動産査定サイト「イエウール」では、わずか１分の入力で実績ある業者の査定を一度に比較する事が出来ます。
こういう物を利用して、頼りになる不動産業者を見つけて下さいね。
兄弟や親族でトラブルにならない5つのポイント
不動産売買の手続きで気を付けたいのは、兄弟や親族の間で発生する揉めごとやトラブルです。
身内の間で誤解から生じるトラブルほど、根深くなってしまいがち。
こうした点も踏まえて、不動産取引の最初に「法定相続人の対象者全員から了解を得る」ことが、いかに重要であるかがわかります。
兄弟や親族の間で不動産売買する際には、トラブルを防ぐための5つのポイントをまとめましたのでご参考ください。
1.相場に沿った価格で売買しないと贈与税が発生する
親族間の不動産売買をする際に、相場から著しくかけ離れた価格で売買を行うと、みなし贈与と判断され、思わぬ税金が後から課せられます。
みなし贈与があったとして税務調査で指摘された場合、不動産を譲り受けた人は、高い税率の贈与税を納付しなければなりません。
みなし贈与は、購入した不動産の本来の相場価格から、相場より著しく低い不動産価格を差し引いた金額に課税されます。
[char no=”1″ char=”まい”]身内だからと安めの売買価格で取引したことがアダになります。
後に多額の税金を課せられるなら、はじめから適正な価格で取引する方が賢明です。[/char]
2.後で揉める事が無い様に契約書は必ず結ぼう
不動産の売買契約書は、不動産価格の他に瑕疵担保の所在、契約日と支払い、資金の調達先、司法書士の有無と手配など、記載される内容は多岐にわたります。
どの条件も不動産売買に重要な項目なので、親族間の不動産売買でも必ず正規の売買契約書の取り交わしが必須と考えましょう。
注意点として、売買契約書は売り主＆買い主の権利を記しただけに限らず、不動産を取得した後に法務局や税務署にも提示が必要になる重要な書類と言う事。
売買の当事者間だけに限らず、様々な状況で不動産売買の事実確認のために売買契約書は生きてきます。
後で揉めないように契約書は、必ず売り主と買い主の間で取り交わしておきましょう
3.兄弟・親族間の不動産売買はローンが通り辛い
兄弟・親族間で取引される不動産売買では、金融機関で直接ローンを申し込んでもまず通りません。
「なぜ通り辛いのか？」これは、少しだけ想像を膨らましていただくとわかるのですが、親族間の不動産売買の場合、純粋な商取引のために利用されないケースがあります。
理由としては、金融機関の融資規定に引っかかることがほとんどだから。
また、名目上の不動産売買で、権利譲渡が行われても実質的には、その家族の融資目的だったりすることもあるからです。
ご存知のとおり、不動産売買で利用するローンと不動産担保ローンでは、その目的や金利、支払回数などに大きな違いがあります。
そのために売買目的が不明瞭な親族間の不動産取引には、住宅ローンの利用を制限しているのです。
では、絶対ムリなのか？といえば、そんな事はありません。
一般的な不動産売買の形にして取引をすればよいのです。
この問題を解決するには、不動産業者に仲介に入ってもらい仲介手数料も支払って、住宅ローンの斡旋から手続きなど、契約の一切を取り仕切ってもらうのが一番です。
[char no=”1″ char=”まい”]金融機関も正当な不動産取引になれば、住宅ローンの利用も検討してくれます。
住宅ローンを利用したいなら、契約手続きも含めて不動産業者に仲介を依頼しましょう。[/char]
4.瑕疵担保責任は親族間だと揉めやすい
不動産売買で揉める事のひとつが、瑕疵担保責任の問題。
瑕疵とは、売却時点で売り主も気がついていない欠陥・不具合をいいます。
見えている不具合は、売り主が買い主に問題の部分を契約前に伝えることで、トラブルを回避できます。
注意点としては、契約が完了して物件が引き渡された後に発生する瑕疵には、売り主が真摯に向き合わないと、親族間では話がさらにこじれることが懸念されます。
瑕疵担保責任とは、後に発生した欠陥・不具合を売り主が責任を負うものとする、不動産売却において一般的な契約条項です。
したがって売り主は、気がつかなかった部分でも「知らなかった」では通りません。
[char no=”1″ char=”まい”]不動産売買において売り主の瑕疵担保責任は、法律でも定められています。
「ノークレーム・ノーリターン」ということで逃げられる問題ではありませんので、真摯に向き合って解決策を探って下さい。[/char]
5.親族間でも分割支払いはトラブルの元！
親族間の不動産売買において、トラブルの元になる直接取引の分割払いは、避けたい契約条件です。
例えば、1,200万円の物件に対し、自己資金1,000万円を支払い、残りの200万円を20万円ずつ10回で直接支払う、というような条件だったとしましょう。
親族間の不動産売買では、昔から少額の分割払い、手形、先付小切手など、様々な分割払いが行われてきましたが、収入の申告や課税など問題が発生することが多々あります。
注意点は、金融機関を通さない分割払いは、遅れたときに売り主が取り立てをしなければ、支払い遅延は解消されません。
とはいえ、身内である親族間で金銭の取り立てなど容易にできるものではなく、多くの人が、我慢して待つ選択を強いられることになります。
分割払いは、短期や少額でも住宅ローンの利用、または、買い主が目的自由のローンを組むなどが一般的。
売り主には、自己資金として現金で支払う方が、のちのトラブルを回避できます。
[char no=”1″ char=”まい”]一時的なつなぎで金利の高い自由目的のローンを利用しても、不動産取得後は、不動産担保ローンなど低金利のローンを借りて、つなぎローンの返済ができます。
売り手にストレスがかかる直接の分割払いは避けましょう。[/char]
親兄弟で不動産取引するコツをまとめると…
読まれてみてどうでしたでしょうか？
ちょっと長くなってしまったのでポイントをまとめると…
こういった様に、いくら気心の知れた親族でも注意すべきポイントはいくつか存在しますので注意して下さいね。
また不動産売買は査定価格を知る事と、取引の間を持ってくれる不動産業者選びがとっても大事。
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